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¿Qué es un contrato de arras?
14 de diciembre de 2023, por Luis Alberto Reyes, Director Comercial
A la h
ora de afrontar el proceso de comprar o vender una vivienda, uno de los documentos imprescindibles para ellos es el contrato de arras, pero, ¿qué es un contrato de arras? Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble y en el mismo se acuerdan todas las condiciones relativas a la compra-venta: precio final, plazos, cantidades a abonar por adelantado o clausulas específicas si las hubiera.
Para formalizar el contrato de arras, lo habitual es acordar el pago del 10% del valor de la vivienda. Si se realiza a través de un intermediario inmobiliario este pago se suele realizar en dos veces, pues lo habitual es señalizar el piso con una cantidad de 3.000€ para que dicha propuesta se traslade a la parte vendedora. De esta manera, el piso queda reservado y se retira de la comercialización. Si esta propuesta no es aceptada, dichos 3.000€ se devuelven quedando sin efecto el contrato de arras.
Veámoslo con un ejemplo práctico:
- Tenemos un piso en venta por 320.000€ y un comprador realiza una propuesta por 300.000€ dejando 3.000€ en concepto de señal o primeras arras. En el caso de no aceptación o no llegar a un acuerdo con una contraoferta, esos 3.000€ se devuelven sin penalización alguna entre las partes.
- Pongamos el caso de que se aprueba esa propuesta: el siguiente paso sería ingresar 27.000€ restantes, que unidos a los primeros 3.000€ harían la cantidad de 30.000€ (10%) quedando pendientes para escritura pública 270.000€
Dudas típicas
¿Es obligatorio que se tenga que pagar el 10% de arras?
¿Qué plazo se pone para la obtención de la hipoteca?
Igual depende lo pactado, no hay nada específico. Lo recomendable es poner un plazo de 45-50 días hábiles para ir a escritura pública de compraventa, ya que los periodos bancarios no son una ciencia exacta y es mejor poner tiempo de más.
¿Qué pasa si se acaba el plazo y no he obtenido la hipoteca o se ha acudido a la escritura de compraventa?
Si la operación está aceptada por la entidad bancaria y la demora es cuestión de pocos días, lo habitual es realizar un anexo de ampliación de plazo. Igualmente si no se puede acudir por algún tipo de percance o como en estos años por causas relacionadas por la pandemia.
¿Puedo pedir que la operación esté condicionada a la hipoteca?
Para un comprador, sería lo ideal; para un vendedor, sería la opción menos interesante, ya que, en el caso de no aceptación, perdería tiempo de comercialización sin compensación alguna. En el caso de pactarlo, se debe pactar una fecha final para tener dicha aprobación bancaría.
¿Qué pasa si alguna de las partes no realiza la compraventa?
Se aplica es 1454 del CC. En este caso, el comprador perdería la totalidad de las arras entregadas, mientras que el vendedor deberá devolver esa cantidad doblada. Volvamos al ejemplo de las arras de 30.000€. Si el comprador no puede realizar la operación o no quiere, esos 30.000€ no le serán devueltos. En el caso de que sea el vendedor, deberá ingresar 60.000€ al comprador.
Estos hechos apenas ocurren y en el caso de que finalmente no se pueda llegar a ejecutar la compraventa y en función de las circunstancias, ambas partes suelen acordar un término medio.
En cualquier caso, siempre es recomendable ponerse en manos de un profesional inmobiliario para tener la máxima tranquilidad en este tipo de operaciones
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