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¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler?
11 de marzo de 2025, por Luis Alberto Reyes, Director Comercial
“Voy a comprar un piso y lo pongo en alquiler”. Seguramente este sea un pensamiento muy habitual en los hogares que bien puedan disponer de un ahorro, han cobrado una herencia o recibido algún dinero. Para muchos sería su primera inversión y desde este artículo queremos darles unas pinceladas para asesorarles de la mejor manera.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler?
Para responder a esta pregunta, hay que diferencias entre rentabilidad bruta y neta, siendo la neta la que debe marcar el número final. Lo mejor en estos casos es ilustrarlos con un ejemplo:
Rentabilidad Bruta
Supongamos que un piso vale 150.000€ y la cuota mensual sería de 800€ al mes. Al año, los ingresos por ese alquiler serían 9.600€. La rentabilidad bruta sería dividir esos 9.600€ entre el valor del inmueble (150.000€). La rentabilidad bruta sería de 6,4%, pero ese no sería el resultado final.
Rentabilidad Neta
Para calcular la rentabilidad neta hay que calcular todos los gastos asociados a la compraventa, es decir, la comisión inmobiliaria (en su caso), el ITP (según cada Comunidad Autónoma) y los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoría, también diferentes según cada comunidad. Hagamos el cálculo con un piso en Madrid:
- Piso: 150.000€
- Inmobiliaria 4000€
- ITP En Madrid sería 6% de esos 150.000€: 9000€
- Registro, Gestoría y Notaría: 2000€ (estimados)
Sumando todo sería 165.000 la inversión total realizada. En el caso de comprar un inmueble para reformar, el coste de la reforma también habría que sumarse.
Hemos estimado unos ingresos anuales de 9.600€ por el alquiler, pero a esos hay que restarles los gastos de IBI y comunidad (vital disponer de esa información).
Lógicamente, aquí varía en función del inmueble, pero pongamos un IBI de 300€ anuales y unos gastos de comunidad de 50€ al mes (600€/año). En total, tendremos unos 900€ de gastos, por lo que los ingresos quedarían en unos 8.700€ anuales y no los 9.600€ iniciales, ya que estos gastos por ley corresponden al propietario de la vivienda.
Hemos dejado fuera de la ecuación el posible seguro de impago de alquiler, el seguro de hogar o las pequeñas reparaciones que puedan hacerse, ya que pueden ser gastos algo volátiles o tener un inquilino de confianza y no contratar seguro
La rentabilidad neta en este caso serían 8700/165.000: 5,2%
¿A partir de qué porcentaje es buena una rentabilidad?
A partir del 5% sería una inversión aconsejable y un consejo importante es tener una previsión moderada en cuanto a los ingresos en alquiler, por lo que es vital buscar un buen profesional inmobiliario que sea honesto y no estime al alza el previsible ingreso por alquiler con unas expectativas que luego no serán alcanzadas.
Por debajo del 5% y si pasa el 4% habría que analizarlo porque si bien a nivel cortoplacista no sea le mejor operación, se puede revalorizar.
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